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港龙地产冲刺年度上市末班车 靠上市小房企能实现「自救」吗

2019-11-22 01:37 人浏览 作者:AG

  政策调控让房企资本寒冬加速来临,人民法院官网显示,已有400多家房企公告破产。2019年的最后两个月,小房企加速冲刺港股IPO。

  上市愿景固然美好,但上市后小房企们就能确保安然无虞了吗?如果这些家族房企能将上市当做整顿经营管理,向合规性靠拢的变革力量,才是长久之策。

  深耕三四线小城的港龙地产要上市,公司最大的看点是土储均位于长三角热点城市,产业成熟、人口密集,房地产销售行情一直领先全国。

  2007年8月,江苏常州,吕氏家族吕永怀、吕永南、吕永茂、吕文伟、吕志聪、吕进亮在常州成立港龙地产,并获得两幅土地使用权。

  次年,公司接连推出第一个住宅项目港龙华庭,第一个商业项目港龙尚层,开始在江苏房地产市场崭露头角。

  2012年,公司业务扩展至长江三角洲周边城市,特别是常熟、盐城、南通、嘉兴、湖州等地。2018年,公司业务进一步扩展至上海、河南省及贵州省。

  截至2019年7月31日,公司已经在20座城市建立业务,拥有56个开发项目,总土地储备约为471.53万平方米。

  其中,已竣工的可售、可出租建筑面积约为8万平方米。开发中项目总建面约为389万平方米。自持物业总建筑面积约为74万平方米。

  在拿地策略上,公司采取多种方式确保「粮仓」无忧。一级市场公开招标、拍卖、挂牌出让程序投标,收购、投资持有土地使用权公司股权。

  营收、净利润处于小房企水平,公司上市条件成熟了吗? 虽然港龙地产业务已经逐渐走向全国,但其主要经营业务仍依赖于长三角地区。

  2016-2018年,公司物业开发及销售收益分别约为4.72亿元、4.34亿元、16.60亿元。2019年上半年为5.9亿元。

  上述年份公司净利润分别约为3940万元、3283万元、3.32亿元。2019年上半年净利润为6966万元。

  虽然住宅开发是公司主营业务,但公司在常州亦持有4处自主开发的商业单元,总建筑面积约为12万平方米。

  2016-2018年公司从租赁投资物业获得收入分别约为91万元、93万元、178万元。

  简单梳理公司收入规模,港龙地产并不占优势。内房企在香港上市的营收规模最低也在十几亿左右。港龙地产2018年营收才刚迈到这个门槛。

  不过港股上市采用注册制,上市条件并非像A股那般严格,为小房企海外求生提供很好的机会。

  虽然营收规模有待提高,但从招股书披露公司经营管理状况来看,港龙地产还是一家小而美的企业。

  公司采纳二级管理架构,管理制度灵活机动。总部为一级组织,地方项目公司为二级组织。

  各级职务、责任独立,明确的角色职能和分工,能在管理多个项目时最大化运营效率,在拓展业务中具有灵活性。

  另外,公司有一套完备高效的投资、融资、管理(运营)、及退出(营销)流程,及一个全流程操作指示系统管理房地产开发项目。

  「投融管销」的房地产开发流程能确保产品品质、提升经营效率、保障项目开发进度,降低施工成本,并最终增加股东回报。

  虽然销售目标由总部销售管理中心订立,但由于地方项目公司下属的销售团队熟悉当地物业市场,所以他们可根据变化的市场情况,向销售管理中心提议调整项目售价。

  当市场低迷时,在获得销售管理中心批准下,地方销售团队不会拘泥于预先厘定的价格水平,而是迅速采取折让及其他激励措施进行促销。

  在市场交投相对旺盛时,地方销售团队可迅速提高物业售价以跟上不断发展的市场状况。

  经历二十多年粗放式发展,近10万亿投资、11万亿销售额,眼下俨然一派房地产的盛世。

  据国家统计局数据,2019年1-9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月份持平。

  1-9月份,商品房销售额111491亿元,增长7.1%,增速加快0.4个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%。

  不过房地产的这种盛世高歌还能持续多久?限购、限贷、限售等调控措施越来越紧。

  10月29日,经济日报头版撰文指出,看房地产重在坚持「房住不炒」。时评板块又特别开辟专门区域,特别提出「不可为炒房开方便之门」!

  官媒如此严厉喊话,警告意味何其强烈!那些想凭借人才政策等定向措施放松限购的城市着实该三思一下。

  与限购城市蠢蠢欲动一样,房地产开发商也都苦不堪言。2019年下半年房托融资、海外融资、银行融资等途径都陆续规范向房企融资行为。

  大房企尚在以变卖股权等方式进行资本腾挪,小房企就真只剩命悬一线。人民法院官网显示,截至10月30日,宣告破产的房企已经增加到410家。

  与港龙地产同为长三角房企的上海三盛宏业,最近就陷入流动性危机。这还是一家百强房企。据乐居财经报道,因债务危机,公司董事长陈建铭泪洒当场。

  同行倒下加大小房企上市决心。三巽房地产、港龙地产这列营收规模不高,颇有几分「鲤鱼跳龙门」的悲壮色彩。

  成功上市就意味着这些小房企在融资上拓宽途径。优先票据、公司债、购房尾款ABS融资等方式不仅让房企拿到运营资金,还可以长债置短债,改善财务结构。

  不过也要看出,国家对房地产调控的决心让整个行业上市公司都阵阵寒意。行情不好的时候,资本市场并未表现出多大善意。

  数据显示,9月30日,A股地产行业平均市盈率为9.73倍,处于历年相对低位。

  对于扎堆上市的小房企来说,上市固然美好,但上市后不能仅靠融资来驱动业务发展。上市如果能成为公司经营管理、合规性等高质量发的变革力量,或是这些家族房企更需要的。

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AG